（来源：东方资色）

这几天和朋友们聚在一起
，话题总绕不开房地产出的大事，造成的损失以万亿来计算 ，整个行业几近崩塌。这件事给无数家庭和整个社会带来的伤痛
，可能要几年
、十几年才能慢慢平复 。

看到媒体报道，相关的当事人已经认罪悔罪了
。这些年经历的事情 ，很多场景都还在眼前。走到今天这个地步
，我们这些做房地产的人，都该好好想一想 ，从中到底学到了什么 。三十多年走过的路
，我们得正视，这个“学费
”太贵了
。

我看了一些专家的评论和反思 ，各有道理。但问题的根源到底是什么？我说的未必对，只是想把自己这些年经历的、看到的
，坦诚地说出来 。

从福利分房到商品房

回到三十年前，中国还没有真正意义上的房地产市场
。那时候住房靠的是单位分配。商品房最早只出现在经济特区 ，后来又有了一种叫“外销房”?的商品房
，要有外销许可证，主要卖给港澳台同胞和外国人 。1998?年是个分水岭——国家决定不再搞福利分房了 ，改成商品房。

但头几年
，市场怎么也搞不起来
。很多城市都冷冷清清，政府着急 ，企业也着急
，大家都在摸索，谁心里都没底。那时候 ，我们几位房地产商经常被政府请去一起商量对策 。说实话
，我们自己也不懂，说的都是些一知半解的话
。

当时每次去香港 ，我们就拼命学习：收集每个楼盘的售楼书，拍样板间 、拍模型
，学他们的销售方式，学他们的行话。“按揭 ”“楼盘”“开盘
”?这些词 ，就是那时候从香港人那里学来的 。

回头看
，学习本身没有问题
。问题在于，后来我们把高杠杆
、高周转的那套做法也学了过来 ，而且在国内很快就变了味、走了样。

按揭与失控的杠杆

为了刺激购房
，银行开始给购房人提供贷款，也就是“按揭” 。我当时也是支持这个方向的 ，理由是：给购房人贷款比给开发商贷款好
，因为购房人是真正要买房的人，风险相对可控
。

刚开始是五成首付 ，也就是一倍杠杆。但市场表现离政府和银行的预期差距很大
，于是首付比例就一降再降，四成 、三成
、两成 ，杠杆越来越高 。接下来，荒唐的事情开始发生：有些房地产商和银行联手搞5%的首付
，也就是说，借的钱是自己掏的钱的19倍
。更荒唐的是 ，有人提出了?“零首付 ”。

当时中央电视台有一档节目叫《对话》
，开播不久做了一期关于零首付的节目，我被请去做嘉宾 。我明确反对 ，我的观点是：零首付的杠杆是无穷大
，一分钱不掏就能买房，全是拿别人的钱在赌 ，风险没了底。但节目播出时
，我说的那些话全被剪掉了
。

这件事让我感触很深。地方需要增长，银行需要放贷 ，企业需要卖房
，大家实在太着急了，杠杆就这样被一层一层加了上去 。

“土地银行
”

与此同时 ，房地产商也在拼命想办法、造概念 、出策划报告
。当时还有协会专门颁发?“房地产策划师”?的证书，这种做法已经很普遍了。其中一个影响很大的概念
，是从国外搬来的?“土地银行 ”，意思是：谁手里的土地储备多 ，谁的?“土地银行
”?规模就大
，就更容易上市，也可以发股、发债 。投行分析师也纷纷写报告 ，推波助澜
。

开发商大量储备土地的做法
，也正好符合地方政府搞土地财政的需要——土地出让收入迅速成了很多地方财政的重要来源。几方力量都往同一个方向使劲，很快就有一家房地产商的土地储备超过了一亿平方米 。落后的开发商也拼命追赶 ，生怕掉队
。

没几年时间
，行业竞争不再只是比谁能把房子盖好
、卖好，而是比谁拿地更多、融资更快 、扩张更猛。行业不仅自己快速膨胀起来 ，还带动出一整套围绕它运转的生态：房地产媒体成了一个行业
，中介代理成了一个行业，各种金融产品
、策划咨询都跟着繁荣起来 。在那样的氛围里 ，只能说好话，不能指出问题
。谁要是提出质疑
，就成了另类，成了“乌鸦嘴”。房地产行业就这样失控了 。

庞氏骗局

后来 ，专家和政府也意识到了问题的严重性。但在相当长一段时间里
，焦点都放在?“房价上涨过快 ”?上
。社会上大量的精力，花在了房价收入比、租售比的争论上。

房价高低当然是个问题 ，但它不是最核心的问题 。真正的问题
，出在房地产背后的运转模式上
。运转模式回归正常了，房价自然会回到合理的水平。

这个模式是什么呢？开发商靠预售回款活着 ，用今天卖房的钱填昨天的窟窿；企业靠不断借新钱还旧债周转；地方政府靠卖地过日子
，主观上就倾向于推高地价；购房者相信房价会一直涨，买房不是为了住 ，是为了转手赚钱 。

这四样东西绑在一起
，哪一样断了，其他的都会跟着垮掉
。行业表面看起来繁荣 ，实际上越来越脆弱，越来越依赖后来的人掏钱 、后续的融资跟上
、价格预期不断往上走
，才能覆盖前面的承诺和窟窿。

当然，房子是实实在在的东西 ，人总是要住房子的
，不能把所有的房地产买卖都混为一谈 。但必须承认，在相当长一段时间里 ，一部分房企的做法
，已经跟“庞氏骗局
”没什么两样了：支撑它运转的，不再是稳健的经营和真实的现金流 ，而是下一笔融资、下一个买家 、下一轮涨价
。一旦这些同时断了
，链条就会崩掉。

用大白话说，这叫击鼓传花 。用专业术语说 ，就是庞氏骗局
。

能离场的永远只是少数

2004
、2005?年前后
，房地产正热。有一次房地产论坛上，我在发言中提到一家公司的商业模式可能有问题 。论坛结束后 ，这家公司的老板把我从饭桌上叫开，找了个僻静的地方
，语气很严厉地警告我：“你今后不要谈我们公司的商业模式！”

我沉默了。

过了一会儿，他语气稍微缓和了一点 ，又说：“你刚才谈了小产权房
，谈得很好
。你今后就谈小产权房吧。 ”?我继续沉默，一个字都没有说 。

从那以后 ，我尽量避开他
，免得彼此尴尬
。后来他又托人带过几次话，意思还是一样：不要谈他们的土地银行和商业模式。

再后来 ，我渐渐成了这些房地产商不欢迎的人
，一些城市的政府也不太欢迎我了 。说白了，因为我成了那个砸人家饭碗的人
。媒体上客气的说法叫?“另类房地产商
” ，私下说法就是乌鸦嘴。

那些年房地产热闹的时候
，成立了各种各样的组织，协会、商会 、联盟 ，名目繁多 。他们不欢迎我参加，冠冕堂皇的理由是我们公司规模不够
。有一次去上海开会
，是个什么联盟的年会，名字我记不清了。会议背景板上没有我们公司的名字 ，后来临时打印了一个
，贴了上去 。

还有一次经历印象更深
。那家公司租了我们在北京银河?SOHO?的房子，用来销售他们的楼盘 ，门外排着很长的队。我戴上帽子
，把帽檐压得很低?——?说实话，我有点担心被他们认出来 ，赶我出去 。我带了两位同事
，挤进了售楼处。看到的情形很简单：每人先交五万元，拿一个房号 ，然后这个房号本身就开始被炒了
。

看到这个场面
，我心里就明白了：很多排队的人，并不是为了买房住 ，而是默认它会涨，总有人出更高的价格接过去。安全出门后
，同事问我什么感受 。我说了四个字：庞氏骗局
。

当年那些排长队的人，不能说都是投机者 ，很多人只是被卷进了一个看上去永远会涨的链条里。在那个链条里
，人人都觉得自己能在鼓声停之前离场 。但最后真正能离场的，永远只是少数
。

启示：诚信是底线

三十年过去了 ，发生了太多事情。今天中国房地产走到这个局面
，不只是某些房地产商的错 。具体的罪状，司法机关已经认定了
。但从行业的角度看 ，这些企业最终走到的那条路
，用四个字概括，就是庞氏骗局。当然 ，走到这一步
，也不只是企业的问题，它是制度
、金融、地方财政 、企业扩张和社会预期共同作用的结果 。

我们当初的确什么都不懂 ，从零开始，向别人学习
，向香港人学习，边干边摸索
。这个过程中犯错、走弯路 ，本来就是难以避免的。企业经营失败也不可怕?——?只要守住诚信的底线
，最坏的结果是公司破产，损失主要由自己承担 ，对他人
、对经济、对社会不会造成这么大的伤害 。

真正致命的
，是当一个行业逐渐背离诚信，把商业模式建立在不断加杠杆 、不断融资
、不断找人接盘之上。更危险的是 ，有些人还有意做局
，制造幻觉，让越来越多的人卷进来
。到了这个地步 ，错误就不再只是企业自己的错误
，伤害也会扩散到金融、地方财政 、普通家庭和整个社会。

说到底，诚信是底线 。守住了这条底线 ，即便犯错，也还有纠正的余地；失去了这条底线
，再大的行业
、再高的增长，最后都可能在一夜之间崩塌
。

写在最后

反思是为了往前走。

根据公开数据 ，房地产已经连续下跌了?47?个月 。什么时候才能恢复？我觉得
，首先要尽快处理这些遗留的问题
。就好比一个人生病了，该吃药就赶紧吃药 ，该动手术就赶紧动手术
，不能拖。拖得越久，病情越重 ，恢复也越难 。只有把病因诊断清楚
，认认真真地开始治理了，房地产才有可能触底回升
。

房地产市场要恢复 ，最重要的是信心。在处理遗留问题的时候
，一定要把购房人放在第一位 。他们把全部的信任交给了我们开发商
。按揭贷款的合同，是银行、开发商和购房人三方一起签的。卖房的时候 ，我们开发商的口头禅是?“五证齐全”——?四个带红章的证件，一个带国徽的证件 。这些证件
，本身就是政府的一种背书。如果买了房却拿不到房，市场的信心就彻底没了 ，房地产的恢复也就无从谈起
。

跌了这么久了
，不能再拖了。但光靠催着治病还不够，根子上还是得把诚信找回来 ，信心建立在诚信的基础上
，“好房子 ”?建在诚信的基础上 。我们盼望着这一天早日到来
。